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国晖北京 |【民法典】买房被骗?快来看看业主和开发商的“爱恨情仇”!

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  • 发布时间:2021-09-02 15:53
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【概要描述】买房前开发商说的天花乱坠,买房后发现当初说的啥也没有,业主是吃个哑巴亏还是维权呢?若是维权该如何进行呢?

国晖北京 |【民法典】买房被骗?快来看看业主和开发商的“爱恨情仇”!

【概要描述】买房前开发商说的天花乱坠,买房后发现当初说的啥也没有,业主是吃个哑巴亏还是维权呢?若是维权该如何进行呢?

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买房前开发商说的天花乱坠,买房后发现当初说的啥也没有,业主是吃个哑巴亏还是维权呢?若是维权该如何进行呢?

案情简述

王某丹、李某文以及宋某水是欣欣花园一期小区的业主,北川公司为欣欣花园的房地产开发企业,负责欣欣花园项目的开发建设。在楼盘开盘销售时,北川公司发的宣传单以及刊登的广告都承诺,将会在小区建设中庭并配套有湖景,同时建设幼儿园、医院等必要设施。

但等建设项目完成后,欣欣花园一期全体业主发现小区中庭仅有预留面积,但没有进行任何建设,相应的幼儿园、医院等配套设施也没有建好。各位业主都想提起诉讼以维护自身权益,但是具体操作时,有的业主没有时间,有的业主缺乏法律知识,有的业主担心起诉会因为难以证明损害的存在从而被驳回。王某丹、李某文以及宋某水作为业主的代表,想替小区的全体业主解决这个问题,从而依法维护业主群体的合法权益。

王某丹、李某文以及宋某水想要代表全体业主起诉开发商,应该怎么办?

业主大会

所谓业主大会,是由物业管理区域内全部业主组成的团体,依法代表和维护物业管理区域内全体业主在物业活动中的合法权益。

业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责。

《民法典》第277条规定:

“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

根据《民法典》第277条的规定,全体业主享有管理权,但在行使管理权时,需要通过业主大会这一团体,业主大会可以再选举业主委员会,以行使日常事务管理权。

业主大会的设立,需要业主的积极参与,考虑到业主人数众多,且个人往往无法很好地行使权利,因此首先需要形成业主大会这一团体。

业主的权利

业主大会是由全体业主组成,但为了行使日常管理事务的便利,还需要再选举产生业主委员会,从而实现业主对区分所有建筑物的管理。在一些地方,业主可能会缺乏相应的法律知识,因此本条还规定地方人民政府有关部门和居委会,应当积极地对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。

在全体业主组成业主大会后,每位业主都享有平等的选举权和被选举权,有决定小区共同事项的投票权。业主大会的活动方式是举行会议并作出决议,其主要职责包括对外代表该建筑物的全体业主,代表全体业主为民事法律行为和诉讼行为;对内对建筑物的管理作出决策,对共同事务进行决议等。业主大会应当定期召开,每年至少召开一次。

结论

本案中,王某丹、李某文以及宋某水作为业主的代表,如果想替小区的全体业主起诉开发商,首先需要组成业主大会,业主大会不同于个人,其具有诉讼主体资格,也就是可以代表全体业主参与诉讼,诉讼结果也归属于全体业主。另外,业主大会也可以通过共同决定或者授权业主委员会,行使相应的诉讼权利。

业主委员会具有一定目的、名称、组织机构与场所,并管理相应财产,属于《民事诉讼法》第48条第1款规定的“其他组织”,在授权范围内,可以以业主委员会名义从事法律行为,代表小区业主与开发商进行沟通谈判并参与诉讼,具备诉讼主体资格。因此,最好的办法是王某丹、李某文以及宋某水先积极组建业主大会,然后通过选举业主委员会,由后者代表小区全体业主进行诉讼。

在实践中,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成,这是为了更好地进行多数决。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会执行业主大会的决定事项,同时履行召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等各项职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

 

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内容来源:中国人民大学法学院教授、中国人民大学民商事法律科学院中心研究员杨立新主编—《民法典百问百答》

编辑:童银鸽

校对:张欣欣

监制:辰旭

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