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妻子瞒夫擅自出售共有房屋,法院这么判

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  • 发布时间:2021-08-11 17:04
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【概要描述】我国离婚率不断增高,由离婚引发的夫妻关系存续期间的共有财产纠纷也屡见不鲜。例如,夫妻一方在离婚前擅自将夫妻共有财产(如房屋、私家车)低价出售过户给自己的亲朋好友,此类买卖合同是否合法有效呢?

妻子瞒夫擅自出售共有房屋,法院这么判

【概要描述】我国离婚率不断增高,由离婚引发的夫妻关系存续期间的共有财产纠纷也屡见不鲜。例如,夫妻一方在离婚前擅自将夫妻共有财产(如房屋、私家车)低价出售过户给自己的亲朋好友,此类买卖合同是否合法有效呢?

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我国离婚率不断增高,由离婚引发的夫妻关系存续期间的共有财产纠纷也屡见不鲜。例如,夫妻一方在离婚前擅自将夫妻共有财产(如房屋、私家车)低价出售过户给自己的亲朋好友,此类买卖合同是否合法有效呢?

案情概述

张大民与刘长梅于1995年8月登记结婚,双方均系再婚,婚后无子女,刘洋系刘长梅此前婚姻所生之子。刘长梅与张大民婚姻关系存续期间在海淀区购买一处房屋,于2007年10月1日取得房屋所有权证,该房屋登记在刘长梅名下。

婚后双方因性格不合,时常发生争吵,张大民于2017年6月第一次起诉刘长梅离婚,后被法院驳回。2018年8月19日,刘长梅与其儿子刘洋签订房屋买卖合同,以200万元的价格将房屋过户出售给刘洋,并于当日办理过户登记。

2018年底,张大民第二次起诉刘长梅离婚,法院判决准许离婚,并对共同财产依法进行分割,而此时原属于夫妻共同财产的房屋已过户至刘洋名下。为此,离婚后的张大民再次起诉,要求确认刘长梅与刘洋之间就涉案房屋签订的买卖合同无效。

 

判决结果

本案争议焦点:刘长梅与刘洋之间的签订的房屋买卖合同是否有效?

法院认为,刘长梅作为涉案房屋原登记权利人,明知该房屋为夫妻存续期间购买取得、属夫妻共同财产的真实权利状态,却未经张大民同意单方处置该房屋;刘洋作为刘长梅之子,明知张大民与刘长梅的婚姻状况,却未在购买涉案房屋时对张大民是否同意售房进行核实,故二人主观上均属恶意。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

本案中,刘长梅与刘洋二人基于恶意实施了串通行为,即以政府最低指导价格签订房屋买卖合同,并在未付购房款的情况下办理房屋权属转移登记手续,该行为直接导致在张大民与刘长梅的第二次离婚诉讼中张大民无法分割该房屋的相关权益,损害了张大民利益。

因此,法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定,认定该合同应属无效。

 

律师点评

广东国晖(北京)律师事务所许迪律师表示:本案中的房屋买卖合同是否存在“恶意串通,损害第三人利益”之情形,应当按照相应要件逐一分析。

首先,需分析刘长梅与刘洋是否存在恶意。“恶意”是相对于善意而言的,即明知或者应当知道其行为会造成第三人利益的损害,包括主观故意和放任的过失。刘长梅作为涉案房屋原登记权利人,明知该房屋为夫妻存续期间购买取得、属夫妻共同财产的真实权利状态,却未经张大民同意单方处置该房屋,其主观恶意显而易见。

另外,因日常生活中多见房屋虽属夫妻共同财产但登记在一方名下的情况,仅凭登记状况不能直接确认房屋的真实权利状态,善意买受人应当尽到谨慎的审查义务

其次,如何认定刘长梅与刘洋存在串通行为。本案中,双方以政府最低指导价格签订房屋买卖合同,并在未付购房款的情况下办理房屋权属转移登记手续,故刘长梅与刘洋存在串通行为。

最后,关于刘长梅、刘洋的串通行为是否损害了张大民的利益及张大民主张合同无效的权利基础。因涉案房屋原为张大民与刘长梅夫妻共同财产,刘长梅单方转让房屋,直接导致在双方的第二次离婚诉讼中张大民无法分割该房屋的相关权益,损害了张大民利益,故张大民有权以利益关联方的地位主张刘长梅与刘洋所签买卖合同无效。

综上所述,刘长梅与其子刘洋签订的房屋买卖合同的行为符合恶意串通的构成要件,且损害了张大民的合法权利,故涉案合同应当认定为无效。

 

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